Sachverständigentätigkeit

  

 

Markt- / Verkehrswertgutachten

Zur Ermittlung des Verkehrswertes nach § 194 BauGB eines Grundstücks sind die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt in dem Zeitpunkt zugrunde zu legen, auf welche sich die Wertermittlung ( Wertermittlungsstichtag) bezieht. Gegenstand eines Verkehrswertgutachtens kann das Grundstück oder auch nur ein Grundstücksteil mit seinen Bestandteilen, wie Gebäude, Außenanlagen, Zubehör und sonstiger Anlagen sein.

Je nach Objekt werden zur Ermittlung des Verkehrswertes verschiedene Verfahren angewandt.

Das Ertragswertverfahren findet Anwendung bei Objekten, die nach Art und typischer Nutzung der Erzielung von Erträgen dienen. Ein Verkehrswertgutachten im Ertragswertverfahren ist nur so gut wie die nachhaltigen Erträge ermittelt worden sind.

Das Sachwertverfahren findet Anwendung, bei renditeunabhängigen Objekten. Hier werden die Werte der Herstellungskosten auf den Wertermittlungsstichtag projiziert.

Das Vergleichswertverfahren findet Anwendung, wenn eine ausreichende Anzahl von Vergleichspreisen vorliegt und sich der Grundstücksmarkt an Vergleichspreisen orientiert.

In meinen Verkehrswertgutachten werden immer zwei Verfahren angewendet. Das Hauptverfahren und ein weiteres zur Plausibilisierung des Wertes. 

Auf Wunsch wird ein Verkehrswertgutachten so aufgebaut, dass Sie mit diesem auch ein Mieterhöhungsbegehren stellen können. So haben Sie den Wert ihrer Immobilie und wissen gleichzeitig ob Sie mehr Miete erwarten können. Dadurch ersparen sie sich die Beauftragung eines weiteren Mietwertgutachtens.

Aufgrund meiner Sachkunde als ö.b.u.v. Sachverständige für „Mieten für Grundstücke und Gebäude“ meiner ehrenamtlichen Tätigkeiten in drei Mietspiegelkommissionen und meiner langjährigen Berufserfahrung bin ich mit der Ermittlung der nachhaltigen Erträge bestens versiert. 



Miet- und Pachtwertgutachten

Neben dem Mietspiegel nennt § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen als Grundlage eines Mieterhöhungsverlangen. Speziell in Gemeinden in denen kein Mietspiegel existiert, ist das Begründen einer Mieterhöhung eine fast unüberbrückbare Hürde. Hier kann ich auf meine langjährige Berufserfahrung und eine große Datenbank, welche ständig aktualisiert wird, zurückgreifen. Sollten Daten für ein Objekt nicht vorhanden sein, werden diese von mir äußert intensiv, mit viel Fingerspitzengefühl, recherchiert.

Seit 1993 bin ich Geschäftsführerin der HEKA - Immobilienservice e.k., welche u.a. spezialisiert ist auf Vermietung und Verwaltung von Immobilien aller Art. Dadurch kann auf einen großen Fundus an Datenmaterial, auch für zurückliegende Bewertungsstichtage, zurückgegriffen werden. 

Da die Vertragsparteien, sprich Mieter und Vermieter, zum Zeitpunkt meiner Beauftragung meist schon im Streit liegen, ist hier bei der Durchführung der Ortsbesichtigung viel Einfühlungsvermögen gefordert. Um hier mit viel Empathie und doch Neutralität die Ortsbesichtigung durchführen zu können habe ich 2011 die Ausbildung zur Mediatoren gemacht. 

Wohnflächenermittlungen

  • Nach welcher Verordnung ( Wohnflächenverordnung oder II. Berechnungsverordnung) wurde die Wohnfläche ermittelt?
  • Welche ist gültig und vor allem wie ist sie anzuwenden? 

Hier kommt es zu vielen Streitigkeiten, welche man vermeiden könnte. Bei einem Mieterhöhungsverlangen ist die richtige Wohnfläche essenziell.Seit 2005 stelle ich fest, dass jedes vierte Gutachten eine Ermittlung der Wohnfläche ist, sei es von Gericht oder Privat, ob einfaches Appartement oder historische Altbauvilla mit Türmen, Erkern u.a.. 


Mietmängel- Mietminderungsgutachten

  • Was ist ein Mangel?
  • Wann berechtigt ein Mangel eine Mietminderung?
  • Um wieviel darf ich bei einem Mangel die Miete mindern?

Dieses sind tägliche Streitthemen. Bei einer Lösungsfindung bin ich Ihnen gerne behilflich.


Gutachterliche Stellungnahme
Auch bei Fragen oder Verständnisschwierigkeiten zu einem von mir erstellten Gutachten oder einem Fremdgutachten, können Sie sich gerne an mich wenden.


Marktwerteinschätzungen
Sollten Sie kein vollwertiges Verkehrswertgutachten benötigen, erstellen wir Ihnen auch gerne eine kurze Marktwerteinschätzung Ihrer Immobilie.


Plausibilisierung von Fremdgutachten
Für jeden Sachverständigen ist dies ein unangenehmes Thema, denn niemand wird gerne Fehlern schuldig gesprochen. Doch meist handelt es sich nicht um Fehler sondern nur um die Wahl eines eventuell anderen Ansatzes.


HEKA Real Estate Management Corporation
USA - Florida, Fort Myers

Aufgrund meiner internationalen Zertifizierung erstelle ich ihnen gerne auch Verkehrswertgutachten außerhalb von Deutschland, egal ob Europa oder Übersee.

Durch meine doppelte Staatsbürgerschaft habe ich im März 2013 ein Büro im Sunshine State Florida, Fort Myers eröffnet. Dieses arbeitet interdisziplinär mit dem Sachverständigenbüro Deml-Moog zusammen. Alle Aufträge erfolgen nach deutschen Recht und mit deutschen Auftrag.

Der Vorteil für sie, die Gutachten werden in deutscher Sprache abgefasst, bei Wunsch natürlich auch in Englisch und es fallen für sie keine zusätzlichen Reisekosten an.

In March 2013, I opened an office in USA, Florida, Fort Myers which works interdisciplinary with the appraisal office Deml-Moog.

2016 I have given proof of my professional competence as an expert (NACE 82.99) for the Valuation of Developed and undeveloped Properties in accordance with DIN EN ISO/IEC 17024 by the European Committee for Quality Assurance (GEIE) in Brüssel.

If you need a market valuation for a Real Estate property in the USA, especially in Florida, do not hesitate to get in touch with me. 


Beratungstätigkeiten

Sie möchten die Miete erhöhen!
Ihnen wurde die Miete erhöht!
Sie kommen mit dem Mietspiegel nicht klar und haben Fragen hierzu!
Sie benötigen eine fachkundige Beratung!

Gerne stehe ich Ihnen nach erfolgter Terminabsprache zur Verfügung.
Der Stundensatz für eine Beratung beträgt 190,—€ zzgl. 19% Mehrwertsteuer.


Honorar

Mein Honorar ist je nach Immobilie, Auftrag und Unterlagen unterschiedlich und individuell. Daher verzichte ich hier auf eine Gebührentabelle.

Selbstverständlich bin ich immer gerne bereit eine Pauschale mit Ihnen zu vereinbaren.